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BIM在房地產(chǎn)企業(yè)的應用

聚焦行業(yè)熱點資訊走在新基建建設前沿

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BIM在房地產(chǎn)企業(yè)的應用

2019/07/17

BIM在設計，施工，運維等不同階段都有不同的運用；它可以是設計工具，也可以是分析、展示工具，同時也說是項目溝通的新窗口。

國內首批實踐BIM應用的設計師、上海陸譽工程設計管理有限公司副總經(jīng)理、陸道文創(chuàng)集團BIM設計中心的創(chuàng)始人孫亞莉，在接受中國資本觀察記者的獨家專訪時表示，傳統(tǒng)的二維模式設計到現(xiàn)場施工時通常會造成大量的變更，而BIM的應用可以有效規(guī)避這些二維設計先天存在的缺陷。傳統(tǒng)方式的項目即使在施工準備階段有深化設計，也只是在二維圖紙上解決，無法從三維空間上以及整體協(xié)調上進行高效決策。

從BIM在房地產(chǎn)企業(yè)的應用看未來市場

舉例來講：我們曾做過的一個大連商業(yè)地產(chǎn)項目；在外立面材料選擇上，甲方一直很難決策，起初先選擇在局部試驗，看實際效果，然后再全部應用。當時看局部的時候，材料的選擇和效果還不錯，等到全部一棟樓都做好了，卻發(fā)現(xiàn)和預期的效果完全兩個樣子，這個時候只能全部拆掉重新來一遍。有了BIM之后，就可以利用BIM的模擬性，在計算機上的三維模型里直接比對材料，比對效果，快速高效做決策；而不是要等到都做好了，再去發(fā)現(xiàn)決策已經(jīng)做錯了。

有人認為沒有BIM一樣可以建帝國大廈，美國建帝國大廈的時候他們只用了兩年時間，很多技術已經(jīng)很成熟了，那BIM的價值究竟體現(xiàn)在哪里呢？對此，孫亞莉指出，沒有BIM技術以前，金字塔，艾菲爾鐵塔都可以被造出來，那個時候的前輩們就非常具有智慧，并且十分注重分工協(xié)作。1929年美國建的帝國大廈是當時世界的領先水平。但是放到今天，用今天的技術和經(jīng)驗去審視，我們其實還有很多地方可以做的更好，比如流程更加合理，成本更加透明，空間使用更加合理，對未來的預留空間考慮更加充分。不同的時代有不同的技術和不同的作品。今天，我們能看到數(shù)字化 BIM技術應用更多更好的建筑作品，比如上海中心、迪士尼、還有珠港澳大橋等等。

BIM剛開始在國內起步的時候，面臨最大的問題就是要消除客戶的疑慮，建立客戶對BIM的信心。大部分地產(chǎn)商在選擇應用BIM時總會有個錯誤的觀念：應用BIM就要額外地支出一筆費用。事實上，傳統(tǒng)方式下的項目在施工過程中發(fā)生的變更費，導致拆除重建等浪費的成本，往往是前期BIM支出的幾十倍。應用BIM后，前期花費可以彌補后期拆除重建的成本，這樣不僅大大節(jié)約了費用，提高了效率，而且有效的做到管理前置。陸道文創(chuàng)陸譽設計去年簽約的恒明珠金融大廈，是迄今為止孫亞莉的團隊最滿意的項目之一。一方面，客戶對BIM的認知和接受度比較高，前期溝通的工作進展非常順利；另一方面，他們吸取了之前項目的經(jīng)驗，服務流程和理念不斷提升，直接站在客戶的角度提出解決方案。最終，團隊以一個中高端價位成功中標，而不是以最低價中標。

BIM對中國房地產(chǎn)企業(yè)來說，最直接的影響，就是促進建筑行業(yè)的流程、生產(chǎn)方式的革新，提升行業(yè)生產(chǎn)效率和技術進步。最明顯的體現(xiàn)在管理前置，減少浪費和碳排放，降低決策成本，精細化建造。其次，未來房地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力，是產(chǎn)品低成本，高品質。如何能實現(xiàn)產(chǎn)品的從研發(fā)，到虛擬產(chǎn)品的模擬，到最終建造落地，全過程實現(xiàn)動態(tài)成本管理，把決策主動權掌握在自己手里，這個就要依賴于房企領先的技術管理手段。目前像萬科提出的住宅產(chǎn)業(yè)化，預制裝配式都是基于BIM技術的管理方式。

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目前萬達、萬科、龍湖、碧桂園等地產(chǎn)商都建立了BIM團隊，這是十分必要的，否則地產(chǎn)公司無法把BIM作為一個可持續(xù)地管理抓手。商業(yè)地產(chǎn)BIM的應用，國內的典型代表就是萬達的BIM總發(fā)包模式。萬達BIM總發(fā)包模式，前期投入非常大，在國際上也屬于比較領先的地位。他們的四方管理平臺相當于制造業(yè)的ERP系統(tǒng)，通過數(shù)字化、信息化的模型，把所有的決策和協(xié)調都在這個平臺上實現(xiàn)。萬達廣場作為他們一個標準化的產(chǎn)品，在BIM總發(fā)包模式下，從設計到施工全程需要創(chuàng)建12個專業(yè)的BIM模型，嚴格按照萬達BIM模型手冊去實施，最主要的是能實現(xiàn)一鍵算量，實時進行動態(tài)成本管控，讓很多管理的工作能提前決策?？陀^的說，BIM總發(fā)包模式在管理理念和技術研發(fā)上都是屬于國內非常領先的。

任何事物都有兩面性，BIM也不是完美無缺的；目前，仍舊有一些問題在制約著國內BIM的發(fā)展。比如：國內的BIM主流軟件都是國外的研發(fā)邏輯和思路，本土化支持不夠，而且對硬件的要求和依賴非常高。其次BIM的人才缺失、行業(yè)標準仍舊以二維為主三維為輔等。另外，目前市場上，很多人都在過度鼓吹BIM，認為只要是BIM模型就能帶來正面的影響，這是錯誤的觀念。"如果要應用推行BIM，就必須有專業(yè)化的團隊。BIM的應用絕不是簡單創(chuàng)建一個模型而已，只有依賴專業(yè)化的團隊，借助專業(yè)化工程的經(jīng)驗，采用BIM技術手段，才能為客戶帶來有效和有價值的專業(yè)化服務。"孫亞莉重點指出。模型創(chuàng)建的背后就是你對設計和施工的理解；這里面就要有不同界面的邏輯和層次。站在不同項目方的角度，針對不同的需求，模型創(chuàng)建的標準都是不一樣的。舉例來說如果你創(chuàng)建的模型需要計算工程量，那么你在創(chuàng)建模型的時候就不能只有設計師思維，必須是工程量計算的思維和模型創(chuàng)建原則。很多人都誤以為能創(chuàng)建BIM模型就能提供BIM服務，這個是非常錯誤的；創(chuàng)建正確的BIM模型只是最基本的，能提出合理化和優(yōu)化建議，以及前瞻性問題發(fā)現(xiàn)，最終還是離不開專業(yè)化團隊的智慧經(jīng)驗。

為了更好的規(guī)范BIM，促進其穩(wěn)定有序發(fā)展，2017年5月，住建部正式批準《建筑信息模型施工應用標準》為國家標準，自2018年1月1日起實施。2017年10月，上海市人民政府辦公廳印發(fā)《關于促進本市建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的實施意見》提出，到2020年，上海市政府投資工程全面應用BIM(建筑信息模型)技術，實現(xiàn)政府投資項目成本下降10%以上，項目建設周期縮短5%以上，全市主要設計、施工、咨詢服務等企業(yè)普遍具備BIM技術應用能力，新建政府投資項目在規(guī)劃設計施工階段應用比例不低于60%。

這些政策的出臺對BIM及房地產(chǎn)都產(chǎn)生了一定的影響。孫亞莉作為國內首批官方認證BIM專家，參與起草了國家級P-bim標準，主編了中國首部BIM應用指南《上海市建筑信息模型應用指南2015（版）》和2017版。她指出，一項新技術的發(fā)展和推廣，肯定離不開政府的支持和相應的政策鼓勵。在BIM技術的推廣上，政府有效的發(fā)揮了兩方面的作用：一是帶頭示范，起到正面引領的作用；二是出臺鼓勵的政策和相應的標準；比如新加坡政府為鼓勵企業(yè)應用BIM技術，直接獎勵容積率。在國內，上海市政府推行BIM的力度比其他城市都要大，目前相應的標準和指南都已經(jīng)落地。在裝配式保障性住房的BIM應用上，給予全過程25元/平米的補貼。目前浙江、福建、深圳、廣州等地方政府都有出臺相應的政策和標準。這些政策的出發(fā)點都希望推動BIM在房地產(chǎn)上的應用發(fā)展。

從BIM在房地產(chǎn)企業(yè)的應用看未來市場

BIM必定是建筑業(yè)未來發(fā)展的趨勢?，F(xiàn)在上海市新建的項目大約70%-80%都會用到BIM技術。2019年，銀科控股將在上海西虹橋商務區(qū)建成總部大樓，它由原上海中心設計公司Gensler完成方案設計，陸道文創(chuàng)陸譽設計作為BIM咨詢單位也很榮幸參與其中。孫亞莉表示，目前BIM已經(jīng)是一個初具規(guī)模效應的產(chǎn)業(yè)，目前產(chǎn)業(yè)規(guī)模大約有30-50億；BIM的發(fā)展勢頭會更加理性，也會更加迅猛，預計未來能達到百億級的規(guī)模。過去的10年，大家都在想怎么把模型做好；未來，大家會更多地會想怎么把信息數(shù)據(jù)用好。

從宏觀層面來說，中國的城市化水平在國際上相對而言還是比較低的；這意味著我國的城市化發(fā)展空間還很大；也就是說我國建筑業(yè)的發(fā)展至少還有很長一段路程要走；另外一方面；，BIM時代已經(jīng)來到每個建筑人的身邊。