發(fā)展新型建造方式，大力推廣裝配式建筑，積極穩(wěn)妥推廣鋼結(jié)構(gòu)建筑?！?016年2月，中共中央國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》(中發(fā)〔2016〕6號)。

鋼結(jié)構(gòu)建筑在發(fā)達(dá)國家占40%以上，而國內(nèi)占比不到5%，為什么？估計所有人的回答都是一個字：貴。那究竟貴多少呢？如何系統(tǒng)性地進(jìn)行分析和比較？

筆者通過2017年經(jīng)歷的項目案例，為大家分享在方案設(shè)計階段進(jìn)行的技術(shù)經(jīng)濟(jì)對比情況。

從項目開發(fā)成本角度，不考慮政策優(yōu)惠補貼金額，鋼結(jié)構(gòu)單方貴1162元/平方米，貴15%，傳統(tǒng)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)單方開發(fā)成本為7582元/平方米，裝配式鋼結(jié)構(gòu)為8745元/平方米；從建安成本角度，鋼結(jié)構(gòu)單方貴1777元/平方米，貴53%，傳統(tǒng)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)單方開發(fā)成本為3382元/平方米，裝配式鋼結(jié)構(gòu)為5159元/平方米。（說明：本案例數(shù)據(jù)為方案設(shè)計階段的估算數(shù)據(jù)，引用須謹(jǐn)慎）

 一、案例背景

1. 案例概況

? 時    間：2017年

? 城    市：長沙市

? 用地面積：8030平方米

? 建筑面積：建筑總面積為57398平方米（其中：地上43420平方米，地下13978平方米），其中商業(yè)9200平方米、辦公7660平方米、公寓26560平方米

? 計容面積：43343平方米

? 建筑高度：商  業(yè)20m，地上5層

          寫字樓78m，地上19層

          公  寓74m，地上21層

          均有2層地下室

2.可選方案

方案一：傳統(tǒng)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

方案二：裝配式鋼結(jié)構(gòu)（本案例采用遠(yuǎn)大可建公司裝配式鋼結(jié)構(gòu)建筑系統(tǒng)）

二、方案對比

本案例從技術(shù)性、經(jīng)濟(jì)性兩個方面進(jìn)行比較分析

1、技術(shù)性比較

裝配式鋼結(jié)構(gòu)較傳統(tǒng)砼結(jié)構(gòu)，具有建筑品質(zhì)高、抗震性能好、施工快、綠色環(huán)保等優(yōu)點。明細(xì)詳下表：

2、經(jīng)濟(jì)性比較

裝配式建筑 是國家大力發(fā)展項目，國家及各省市均出臺了一系列的鼓勵和優(yōu)惠政策，故經(jīng)濟(jì)性對比需要在常規(guī)的開發(fā)成本基礎(chǔ)上增加政策優(yōu)惠金額的抵扣。

（1）考慮政策優(yōu)惠前：

鋼結(jié)構(gòu)單方貴1162元/平方米，貴15%

?  傳統(tǒng)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：單方為7582元/平方米

?  裝配式鋼結(jié)構(gòu)：單方為8745元/平方米

（2）考慮政策優(yōu)惠后：

鋼結(jié)構(gòu)單方貴905元/平方米，貴12%

?  傳統(tǒng)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：單方為7582元/平方米

?  裝配式鋼結(jié)構(gòu)：單方為8488元/平方米

明細(xì)詳下表：

裝配式鋼結(jié)構(gòu)與傳統(tǒng)砼結(jié)構(gòu)費用對比柱狀圖

2.1 開發(fā)成本對比

裝配式鋼結(jié)構(gòu)較傳統(tǒng)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的開發(fā)成本貴貴1162元/平方米，貴15%。

鋼結(jié)構(gòu)主要貴在建安費上，單方指標(biāo)貴1777元/平方米，貴53%，其他各項費用鋼結(jié)構(gòu)均相對節(jié)省。在開發(fā)成本組成中，建安費用和土地費用占到了約70%～80%。

開發(fā)成本各費用組成占比圖，如下：

明細(xì)詳下表：

上述測算是在方案設(shè)計階段進(jìn)行的成本估算，詳細(xì)說明如下：

①前期費用：包含勘察、設(shè)計、報批報建、監(jiān)理與咨詢服務(wù)等費用，參照某已完項目的成本，結(jié)合長沙市同類樓盤與行政收費標(biāo)準(zhǔn)酌定。

其中，采用遠(yuǎn)大鋼結(jié)構(gòu)，免費提供結(jié)構(gòu)正負(fù)零以上結(jié)構(gòu)設(shè)計，節(jié)省設(shè)計費約130萬元，這是慣例。

②配套工程費：包含小區(qū)高低壓配電、天然氣、夜景亮化、小區(qū)道路及分布式能源接駁等費用。配套費的節(jié)省主要是夜景亮化、分布式能源接駁費用。

③建安工程費：包含建筑工程（含基礎(chǔ)）、精裝修及設(shè)備安裝、水電、消防、暖通、智能化等費用。參照同類型已竣工的某項目數(shù)據(jù)和相關(guān)成本指標(biāo)。其中，地上裝配式鋼結(jié)構(gòu)單方造價指標(biāo)按4200元/平方米考慮，傳統(tǒng)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建安成本一般1800~2500元/平方米。

鋼結(jié)構(gòu)較傳統(tǒng)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建安成本高53%的原因在于：鋼結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)工程成本高于鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（鋼結(jié)構(gòu)材料施工維護(hù)成本較高，后期防腐防火成本居高不下，也是制約鋼結(jié)構(gòu)推廣的問題-根據(jù)周華留言內(nèi)容增加），加上具有專利技術(shù)的遠(yuǎn)大可建鋼結(jié)構(gòu)體系，而且采用擁有專利技術(shù)的室內(nèi)新風(fēng)凈化系統(tǒng)和設(shè)備，室內(nèi)冬夏恒溫符合人體需要的專利技術(shù)應(yīng)用等。

④開發(fā)間接費：包含建設(shè)方管理費、樣板間、售樓處、前期物業(yè)費等費用。

⑤營銷費用：裝配式鋼結(jié)構(gòu)暫以300元/平方米估算，傳統(tǒng)砼結(jié)構(gòu)暫按總銷售額4億的3個點估算。其中，采用遠(yuǎn)大鋼結(jié)構(gòu)，贈送營銷中心建設(shè)及裝飾、家具、樣板房，節(jié)省了費用約150萬元。

⑥財務(wù)費用：參照某項目的財務(wù)成本數(shù)據(jù)，結(jié)合本項目具體情況估算。裝配式鋼結(jié)構(gòu)工期縮短，按一年考慮，可節(jié)省資金成本約2800萬元、節(jié)省管理費用約300萬元。同時，如果考慮增值稅抵扣差異（鋼結(jié)構(gòu)的原材料成本占比較高，可以大量抵扣增值稅；而傳統(tǒng)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的人工砂石等票據(jù)抵扣率較低），鋼結(jié)構(gòu)還有進(jìn)一步的成本優(yōu)勢（注：增值稅部分根據(jù)李棟的留言增加）。

2.2政策優(yōu)惠分析

依據(jù)湘政辦發(fā)[2014]111號文《湖南省推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化實施細(xì)則》，該項目實行裝配式鋼結(jié)構(gòu)可獲得約 1115萬元 優(yōu)惠。

（1）容積率補貼300萬元。第12.1條：獎勵5%的容積率；可增加面積約2165平方米，獲得溢價按300萬元估算。

（2）報建費用優(yōu)惠400萬元。第13.1：報建費中涉及到基礎(chǔ)設(shè)施配套費等政府非稅收入的可按非稅收入緩減免程序辦理審批手續(xù)后實行減半征收。

（3）政府購房補貼400萬元。第14條：凡購買預(yù)制裝配率達(dá)到30%的產(chǎn)業(yè)化商品房項目的消費者可享受首套房購買政策，可異地申請住房公積金貸款，住房公積金貸款首付比例為20%。獲得溢價按400萬元估算。

（4）節(jié)約招標(biāo)費用15萬元。第15條：具有專利或成套住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)體系的住宅產(chǎn)業(yè)化集團(tuán)或企業(yè)總承包實施住宅產(chǎn)業(yè)化項目，按《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實施條例》第九條第(一)、(二)款規(guī)定，設(shè)計施工可以不進(jìn)行招標(biāo)。

同時需要關(guān)注和考慮最新的補貼政策，以供公司全面決策。例如：本項目所在城市于2017年12月9日出臺了長政辦函[2017]177號文（2018年1月1日實施）中第4.2條明確：對實施裝配式建筑且預(yù)制裝配率達(dá)到50%（含）以上的商品房項目，政府部門給予100元/平方米的資金補貼。如若該項目在18年之后施工，則可獲得43420*100=434萬元補貼。而裝配式鋼結(jié)構(gòu)建筑自然就滿足裝配率50%的指標(biāo)要求。

三、 結(jié)論

通過技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩方面的對比分析，可知本項目案例中采用裝配式鋼結(jié)構(gòu)和傳統(tǒng)鋼筋混凝土 結(jié)構(gòu)這兩種方案的結(jié)論為：

?  綜合考慮政策優(yōu)惠和補貼金額后，裝配式鋼結(jié)構(gòu)的開發(fā)成本高出傳統(tǒng)現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)12%（其中：建安成本高53%）；且工期短，資金回籠快，資金成本低，可以解決開發(fā)商的資金壓力問題。

?  全壽命期成本相對更低，符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。節(jié)能環(huán)保，鋼結(jié)構(gòu)建筑的拆除成本低、污染少，且鋼材可以100%回收利用、可再生利用率高（但鋼結(jié)構(gòu)的定期維護(hù)成本相對高，需要進(jìn)一步量化分析）。

裝配式鋼結(jié)構(gòu) 方案在目前來說成本略高，但綜合考慮本項目為長沙市中心地段的地標(biāo)性建筑，以及可以申報長沙市示范性裝配式鋼結(jié)構(gòu)建筑，鋼結(jié)構(gòu)方案的性價比相對高。