產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一項(xiàng)投資大、周期長(zhǎng)、回報(bào)慢的復(fù)雜而艱巨的工程，其運(yùn)營(yíng)管理存在很多不確定因素乃至無(wú)序運(yùn)營(yíng)的可能。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理不像傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，做好物業(yè)管理就沒(méi)事了；也不像商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，做好商業(yè)招商和物業(yè)管理，就成事了。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)需要做到物業(yè)、商業(yè)與產(chǎn)業(yè)，“三業(yè)”相輔相成，協(xié)同并進(jìn)。

一、物業(yè)管理是基礎(chǔ)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理指對(duì)園區(qū)的公共部分建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理，包括綠化、水、電、空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)通信、衛(wèi)生、公共配套設(shè)施等日常硬件管理，也包括具有規(guī)范化的物業(yè)管理體系、專業(yè)化的物業(yè)管控流程，以及應(yīng)急性的處置措施等軟性服務(wù)。

對(duì)于園區(qū)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理是運(yùn)營(yíng)發(fā)展最基本的保障，就猶如是建筑物的“地基”，起著無(wú)可替代的作用。園區(qū)其他商業(yè)、產(chǎn)業(yè)部分的服務(wù)都應(yīng)當(dāng)建立在做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)上。而對(duì)于園區(qū)企業(yè)而言，好的物業(yè)管理就如同遇到一個(gè)貼心周全的“好管家”，使企業(yè)不需要為物業(yè)上的瑣碎分神，從而能更加集中精力地發(fā)展自身的實(shí)業(yè)，為園區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造更多價(jià)值。

二、商業(yè)配套是保障

目前，有許多已建成的產(chǎn)業(yè)園區(qū)商圈多以滿足本地需求的低端商業(yè)服務(wù)為主，業(yè)態(tài)不夠多元且檔次較低，商業(yè)形態(tài)大多零星分散。這歸根結(jié)底是部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)沒(méi)有針對(duì)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)及園區(qū)企業(yè)的主體客群透徹分析導(dǎo)致的結(jié)果。正確的做法應(yīng)該是，在園區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上按圖索驥，根據(jù)園區(qū)的業(yè)態(tài)及主體客群的相關(guān)需求有針對(duì)性地進(jìn)行商業(yè)招商。同時(shí)，不斷提高商業(yè)配套的品質(zhì)，設(shè)定基礎(chǔ)保障類、品質(zhì)提升類、市場(chǎng)引導(dǎo)類等不同類別的配套列表，實(shí)現(xiàn)多層次差異化精準(zhǔn)對(duì)接。

園區(qū)的商業(yè)配套除了餐廳、大型商務(wù)旅館、超市、購(gòu)物中心等基礎(chǔ)設(shè)施，更完善的會(huì)設(shè)有公寓、銀行、健身房等。而具有“微型城市”級(jí)別的產(chǎn)業(yè)園區(qū)在合理范圍內(nèi)還會(huì)配置社區(qū)圖書館、文化藝術(shù)中心、學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生中心等提升園區(qū)品質(zhì)項(xiàng)目。要注意的是，園區(qū)商業(yè)配套的服務(wù)主體不同，商業(yè)配套需要根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整。

完善的商業(yè)配套不僅能吸引更多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，為整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，而且能對(duì)整個(gè)園區(qū)的高效運(yùn)營(yíng)起到“畫龍點(diǎn)睛”的重要作用。

三、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)是驅(qū)動(dòng)

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)是園區(qū)運(yùn)營(yíng)中最高層級(jí)的工作，對(duì)園區(qū)是否能健康有序長(zhǎng)遠(yuǎn)地發(fā)展起到?jīng)Q定性作用，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)是否能夠形成一個(gè)完整的閉環(huán)、拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)起到關(guān)鍵性作用。由于產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念興起的時(shí)間并不長(zhǎng)，至今尚未有較為系統(tǒng)、全面的定論，因此在實(shí)踐的過(guò)程中更需要不斷摸索改善，從現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)中分析出優(yōu)劣勢(shì)，從而進(jìn)一步優(yōu)化園區(qū)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。

園區(qū)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的主要包括產(chǎn)業(yè)招商、創(chuàng)業(yè)孵化培育、公共服務(wù)平臺(tái)三大板塊。

1、產(chǎn)業(yè)招商

產(chǎn)業(yè)招商必須嚴(yán)格依照前期園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進(jìn)行，堅(jiān)持以園區(qū)定位落地為基礎(chǔ)。招商需始終圍繞園區(qū)的核心產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)以及輔助產(chǎn)業(yè)，極力聚集相關(guān)的上下游企業(yè)，嚴(yán)格選擇、把控入駐企業(yè)的性質(zhì)，形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，才能打造真正意義上的“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”,提升園區(qū)的專業(yè)價(jià)值，吸引投資資本進(jìn)入。

2、創(chuàng)業(yè)孵化培育

創(chuàng)業(yè)孵化培育是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備既能孵化也能培育企業(yè)的功能。針對(duì)創(chuàng)業(yè)初創(chuàng)企業(yè)提供孵化服務(wù)，對(duì)于成長(zhǎng)型和成熟型企業(yè)提供深入的催化服務(wù)，也就是通常說(shuō)的“孵化器+加速器”的模式。例如聯(lián)合辦公空間、政策指導(dǎo)、資金申請(qǐng)、技術(shù)鑒定、咨詢策劃、項(xiàng)目顧問(wèn)、人才培訓(xùn)等，滿足入駐企業(yè)多層次的創(chuàng)業(yè)發(fā)展需求。同時(shí)不斷扶持園區(qū)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新資源，為園區(qū)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展注入新鮮的血液。

3、公眾服務(wù)平臺(tái)

公共服務(wù)平臺(tái)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的重要載體和實(shí)現(xiàn)途徑，也是最核心的內(nèi)容。包含提供政府的工商、稅務(wù)、人事、科技、文化、信息化等服務(wù)公共關(guān)系平臺(tái)；金融、財(cái)務(wù)、法律、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)轉(zhuǎn)移、管理咨詢等各領(lǐng)域的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)；報(bào)社、廣播臺(tái)、電視臺(tái)、門戶網(wǎng)站等文化宣傳部門等。

物業(yè)管理、商業(yè)配套、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)就如同拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“三駕馬車”，任一模塊出現(xiàn)短板效應(yīng)都會(huì)影響到園區(qū)的高效運(yùn)作。要運(yùn)營(yíng)好一個(gè)具有品牌和示范效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，必須牢牢把控好園區(qū)運(yùn)營(yíng)的這“三大巨頭”。